阿里巴巴正在醞釀一套新的房地產(chǎn)中介規(guī)則，但面對(duì)多年的舊房地產(chǎn)電子商務(wù)和新的電子商務(wù)，阿里的彈藥能夠生存嗎？

圖片來(lái)源：華蓋創(chuàng)意

“如果你以50％的價(jià)格出售萬(wàn)科，綠城的房子，這是一個(gè)現(xiàn)有的房子，你會(huì)買(mǎi)嗎？”“rd”;

“房子在哪里？”

“在全國(guó)任何地方！“”

淘寶拍賣(mài)的房地產(chǎn)總監(jiān)毛文峰正在銷(xiāo)售他們正在醞釀的新房子的在線(xiàn)銷(xiāo)售模式。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格逐年上漲，“50％的折扣”真的很有吸引力。毛文峰說(shuō)，他領(lǐng)導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)不到10人，已經(jīng)說(shuō)服了包括萬(wàn)科，綠城和世茂在內(nèi)的多家住房公司將其杭州項(xiàng)目掛在“房地產(chǎn)拍賣(mài)渠道”上。

“這是真的。不是一個(gè)大詞‘ 50％&rsquo ;,然后用一條小線(xiàn)‘只有一套’這樣的廣告。 ”的毛文峰笑著回應(yīng)記者對(duì)這種在線(xiàn)銷(xiāo)售模式可信度的疑慮。他說(shuō)，開(kāi)發(fā)人員有銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，而大型開(kāi)支的推廣僅在少數(shù)開(kāi)放節(jié)點(diǎn)中。如果一個(gè)房地產(chǎn)只有十幾個(gè)套房，開(kāi)發(fā)商不會(huì)投入大量資金，有些甚至銷(xiāo)售部門(mén)將被撤銷(xiāo)，這些房源將會(huì)遲到。

這些“一天結(jié)束”成為淘寶拍賣(mài)團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)。團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)了一個(gè)計(jì)算公式，根據(jù)房地產(chǎn)的不同價(jià)格，銷(xiāo)售費(fèi)用，人工成本，積壓產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本，以及淘寶大流量的品牌推廣效果。所有轉(zhuǎn)換為此套件來(lái)源的現(xiàn)金折扣的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用將退還給買(mǎi)家，從而產(chǎn)生低于市場(chǎng)價(jià)格的超低折扣。

據(jù)了解，淘寶拍賣(mài)的房地產(chǎn)頻道將于10月18日掛出首批上市，全部50％的折扣來(lái)自公眾網(wǎng)上拍賣(mài)，價(jià)格最高。根據(jù)他們的預(yù)期，即使上市最終以實(shí)際售價(jià)的30％或80％出售，也是“絕對(duì)低于市場(chǎng)價(jià)格”。毛文峰說(shuō)：“這必須是同類(lèi)別中最便宜的價(jià)格。”

據(jù)了解，淘寶網(wǎng)的拍賣(mài)成立于2012年，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)，藝術(shù)品，珠寶等類(lèi)別，其最搶眼的業(yè)務(wù)是司法拍賣(mài)，法院將因司法糾紛將不良資產(chǎn)拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓給淘寶網(wǎng)在線(xiàn)平臺(tái)隨著淘寶網(wǎng)的巨大流量增加了拍賣(mài)活動(dòng)，它取得了空前的成功。這項(xiàng)業(yè)務(wù)曾被認(rèn)為是一個(gè)小小的打擊，已達(dá)到600億元的交易規(guī)模。

600億元人民幣的交易規(guī)模涉及相當(dāng)大比例的不良資產(chǎn)。這部分房產(chǎn)的質(zhì)量和資格沒(méi)有問(wèn)題。由于涉及法律糾紛的低價(jià)拍賣(mài)，交易價(jià)格絕對(duì)低于市場(chǎng)價(jià)格。這兩個(gè)屬性使淘寶拍賣(mài)中的司法財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)成為最受歡迎的類(lèi)別。在2015年中期，在一次內(nèi)部會(huì)議上，阿里高管決定將淘寶拍賣(mài)的成功延伸到新屋銷(xiāo)售。

事實(shí)上，阿里的淘寶財(cái)產(chǎn)最早于2004年成立。經(jīng)過(guò)十年的反復(fù)試驗(yàn)，它還沒(méi)有找到明確的發(fā)展道路。界面新聞此前已報(bào)道《阿里巴巴為什么就是賣(mài)不好房子》有關(guān)阿里房地產(chǎn)業(yè)下滑情況的詳細(xì)報(bào)道。

2014年，在國(guó)家政策和市場(chǎng)自身調(diào)整下，中國(guó)大陸房地產(chǎn)銷(xiāo)售大幅下滑，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)。缺乏銷(xiāo)售迫使開(kāi)發(fā)商讓一些傭金從其他渠道找到有效的客戶(hù)，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)代理行業(yè)的重大變化。 。當(dāng)時(shí)，舊的房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺(tái)搜房網(wǎng)從廣告代理商轉(zhuǎn)變?yōu)榇怪狈咒N(xiāo)商，參與新房銷(xiāo)售。新的在線(xiàn)分銷(xiāo)平臺(tái)和其他新的在線(xiàn)分銷(xiāo)平臺(tái)通過(guò)分成傭金實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，而老式的二手房代理連鎖店也開(kāi)始涉足新房銷(xiāo)售。

阿里巴巴今年還在搜房網(wǎng)新房業(yè)務(wù)中聘請(qǐng)了一名資深人士。江沙負(fù)責(zé)淘寶房地產(chǎn)，希望趕上這波房地產(chǎn)電子商務(wù)的發(fā)展。后來(lái)，淘寶房地產(chǎn)等眾多知名企業(yè)包括萬(wàn)科，方興和萬(wàn)達(dá)住房和企業(yè)合作。 2015年4月至8月，淘寶房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同交易金額251億元，突破自成立以來(lái)的交易量記錄。

然而，即便如此，阿里在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的市場(chǎng)份額并不大。 2014年，老家新房中原房地產(chǎn)的合約銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?500億元（新房新房總數(shù)），全球行為為3218億元;即使行業(yè)招募“更多房間”，2014年完成的交易量也接近2000億元。

“淘寶不擅長(zhǎng)線(xiàn)下交易。 ”搜房網(wǎng)新房通道管理人員告訴界面新聞，由于缺乏線(xiàn)下團(tuán)隊(duì)，采取傳統(tǒng)的電子商務(wù)路徑，淘寶的流量?jī)?yōu)勢(shì)很難實(shí)現(xiàn)。從目前的合作結(jié)果來(lái)看，淘寶更像是Bobo的有效推廣渠道。淘寶房地產(chǎn)與這些開(kāi)發(fā)商之間的合作尚未形成持續(xù)的長(zhǎng)期合作。

目前，依靠淘寶的大流量清理后來(lái)者為開(kāi)發(fā)人員而不增加額外成本是一種運(yùn)營(yíng)模式。然而，最近上市的市場(chǎng)有多大，阿里的雄心壯志是否會(huì)占據(jù)房地產(chǎn)在線(xiàn)銷(xiāo)售市場(chǎng)？

根據(jù)萬(wàn)科的規(guī)定，杭州萬(wàn)科內(nèi)部人士表示，95％的項(xiàng)目銷(xiāo)售將被解決，其余5％的上市將會(huì)延遲。萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)額要求很高，而后期市場(chǎng)需要折扣銷(xiāo)售。事實(shí)上，萬(wàn)科的高流動(dòng)性是毛文峰能夠贏得萬(wàn)科項(xiàng)目的重要原因。

一家代理公司表示，萬(wàn)科的結(jié)算和資金結(jié)算周期非常嚴(yán)格，“當(dāng)然，銷(xiāo)售也做得很好。事實(shí)上，在過(guò)去的兩年里，市場(chǎng)銷(xiāo)售模式一直較低。許多開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目都沒(méi)有做到如此嚴(yán)格的項(xiàng)目后期比例，有些項(xiàng)目的后期比例為30％。市場(chǎng)低迷帶來(lái)的庫(kù)存積壓已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商最頭疼的問(wèn)題。房地產(chǎn)的高資本比率使得這部分房產(chǎn)的資金成本非常巨大。

2014年，市場(chǎng)迫使開(kāi)發(fā)商開(kāi)放傭金以尋求更有效的客戶(hù)。然而，蜂擁到銷(xiāo)售辦公室為開(kāi)發(fā)商服務(wù)的代理商并不愿意接觸那些缺乏住房公司支持的住房。

“開(kāi)發(fā)人員不想打開(kāi)好的列表。 ”上述搜房網(wǎng)表示，開(kāi)發(fā)商希望代理商能夠?qū)⒂行Э蛻?hù)帶到不易出售的房屋。但是，代理商自己的渠道非常有限。即使他們以低廉的價(jià)格雇傭了大筆資金，“小蜜蜂”，客戶(hù)的有效來(lái)源也不客觀(guān)。為了獲得傭金份額，許多代理商甚至在開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售部門(mén)，攔截客戶(hù)，甚至從項(xiàng)目銷(xiāo)售人員非法購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)。

今年9月，領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司萬(wàn)科甚至開(kāi)始嘗試放棄并與該機(jī)構(gòu)合作。希望自建的外包營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)能夠取代代理商的工作，這讓傳統(tǒng)代理人感到尷尬。然而，正是這樣的市場(chǎng)機(jī)會(huì)讓淘寶看到了機(jī)會(huì)。 “淘寶的優(yōu)勢(shì)在于擁有巨大的流量。只要設(shè)計(jì)合理，淘寶擴(kuò)展客戶(hù)的能力就無(wú)法與家電產(chǎn)品相媲美。 ”毛文峰說(shuō)，在淘寶房地產(chǎn)拍賣(mài)項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，他的團(tuán)隊(duì)做了長(zhǎng)期的市場(chǎng)調(diào)研，鎖定了后期銷(xiāo)售，淘寶可以保證提供獨(dú)家有效的客戶(hù)來(lái)源，開(kāi)發(fā)商只需要拿出來(lái)自己的庫(kù)存。

這種模式也得到了一些開(kāi)發(fā)人員的認(rèn)可。接口采訪(fǎng)的一些房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員表示，阿里巴巴的做法確實(shí)具有一定的吸引力。根據(jù)阿里巴巴的愿景，未來(lái)只有兩種類(lèi)型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商可以消化他們自己的房源，以及達(dá)到后期比例的庫(kù)存清單或未達(dá)到的比例。結(jié)束。除了不建立自己的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的開(kāi)發(fā)人員，需要專(zhuān)業(yè)代理，其他開(kāi)發(fā)人員不再需要其他代理。

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，2014年中國(guó)住宅市場(chǎng)新房銷(xiāo)售額為6萬(wàn)億元，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。 2014年，新的在線(xiàn)分銷(xiāo)渠道，商品房和Jiwu.com總數(shù)約為4000億元，占總數(shù)的7％。但是，為了吃到如此巨大的市場(chǎng)，淘寶房地產(chǎn)拍賣(mài)仍然需要母公司的持續(xù)支持。

口碑網(wǎng)絡(luò)的原負(fù)責(zé)人潘國(guó)棟總結(jié)了阿里的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：“淘寶的邏輯非常簡(jiǎn)單，交通稀缺，交易規(guī)模可以產(chǎn)生，交通必須給予交通。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的單價(jià)很高，但轉(zhuǎn)換率很低，浪費(fèi)了流量。淘寶并不總能為低效率的長(zhǎng)周期業(yè)務(wù)提供流量。 ”的

此外，缺乏線(xiàn)下控制也是淘寶房地產(chǎn)的痛點(diǎn)。淘寶房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人江沙表示，與各級(jí)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)人員交談非常困難。目前，他們主要通過(guò)經(jīng)銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商合作。

然而，好消息是，目前這種模式已經(jīng)得到了阿里巴巴高層管理人員的認(rèn)可。 8月，阿里巴巴高管親自參加了該部門(mén)的小組會(huì)議。一位不愿透露姓名的阿里內(nèi)幕人士表示，盡管阿里是中國(guó)乃至全球的電子商務(wù)巨頭，但房地產(chǎn)電子商務(wù)業(yè)務(wù)相對(duì)薄弱。目前，這一計(jì)劃已成為阿里希望在房地產(chǎn)在線(xiàn)銷(xiāo)售市場(chǎng)取得突破的重點(diǎn)。項(xiàng)目。至于這部分業(yè)務(wù)的盈利能力，毛文峰表示，阿里目前不要求這個(gè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)利潤(rùn)。在未來(lái)，經(jīng)營(yíng)模式成熟后，阿里將考慮利潤(rùn)問(wèn)題。

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